Erbbaurecht: Günstiger Einstieg oder versteckte Falle?
Erbbaurechtsgrundstücke kosten 30–40 % weniger als Kaufgrundstücke — auf den ersten Blick ein Schnäppchen. Was Käufer wissen müssen, bevor sie unterschreiben.
In Kirchengemeinden, bei Kommunen und großen Wohnungsgesellschaften ist es gang und gäbe: Das Erbbaurecht. Der Grundstückseigentümer behält das Land, vergibt aber das Baurecht für 60–99 Jahre. Der Erbbaurechtsnehmer zahlt jährlich den Erbbauzins.
Wie der Erbbauzins berechnet wird
Üblich sind 3–5 % des aktuellen Bodenrichtwerts pro Jahr. Bei einem Grundstück mit BRW 400 €/m² und 600 m² Fläche ergibt das:
Bodenwert: 240.000 € × 4 % = 9.600 €/Jahr (800 €/Monat)
Viele Verträge enthalten eine Wertsicherungsklausel — der Erbbauzins steigt automatisch mit dem Verbraucherpreisindex. Das kann langfristig teuer werden.
Die 3 größten Risiken
1. Heimfall: Bei schwerem Vertragsbruch kann der Grundeigentümer das Grundstück zurückfordern — inklusive aufstehendem Gebäude gegen Entschädigung. Was als „schwerer Vertragsbruch" gilt, steht im Vertrag.
2. Verlängerte Laufzeit: Kein Anspruch auf Verlängerung nach Ablauf. Viele Gemeinden verlängern, aber zu neuen Konditionen — oft mit massiv höherem Erbbauzins.
3. Finanzierung: Banken beleihen Erbbaurechte nur bis zu 60–70 % des Beleihungswerts (nicht Bodenwert). Eigenkapitalbedarf ist deshalb höher als bei Kaufgrundstücken.
Wann lohnt sich Erbbaurecht?
Erbbaurecht kann sinnvoll sein wenn: (1) Laufzeit noch >40 Jahre, (2) Erbbauzins unter 4 %, (3) Verlängerungsoption explizit vereinbart, (4) Grundstück nicht verkauft werden soll. Für Kapitalanleger mit Weiterverkaufsabsicht ist es ungeeignet — der Restwert fällt mit abnehmender Laufzeit stark.
Lassen Sie jeden Erbbaurechtsvertrag von einem Fachanwalt für Immobilienrecht prüfen, bevor Sie unterschreiben. Die Vertragsklauseln variieren enorm.
Was ist Ihr Grund wert?
Sehen Sie in 60 Sekunden den lagegenauen Bodenrichtwert für Ihr Grundstück — auf amtlicher Basis.
Jetzt Grundstück bewerten →