Bodenrichtwert — was ist das und wie ermittle ich ihn?
Der amtliche Bodenrichtwert ist die wichtigste Kennzahl für Ihr Grundstück. Wir erklären, wie er berechnet wird, was er bedeutet — und warum er allein nicht ausreicht.
Was ist ein Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert (BRW) ist ein amtlicher Durchschnittswert in €/m² für unbebauten Boden in einem abgegrenzten Gebiet (Bodenrichtwertzone). Er wird von unabhängigen Gutachterausschüssen auf Basis tatsächlich gezahlter Kaufpreise (Kauffallsammlung) ermittelt.
Der BRW beschreibt ein fiktives, lagegleiches, unbebautes Grundstück mit Standardeigenschaften. Er ist kein Kaufpreis, sondern eine Orientierungsgröße — der tatsächliche Wert Ihres Grundstücks kann deutlich davon abweichen.
Wichtig: BRW ≠ Grundstückswert. Der BRW ist ein Zonendurchschnitt für ein Standardgrundstück. Ihr tatsächlicher Wert hängt von GRZ/GFZ, Lage innerhalb der Zone, Zuschnitt, Erschließung und aktueller Marktnachfrage ab. KI-gestützte Bewertungen ergänzen den BRW mit 47 weiteren Faktoren.
Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?
Kauffallsammlung
Alle notariell beurkundeten Grundstückskaufverträge werden beim Gutachterausschuss gesammelt. Das sind in großen Bundesländern zehntausende Transaktionen pro Jahr.
Normierung auf Standardgrundstück
Jeder Kauffall wird auf ein fiktives Standardgrundstück normiert (typische Größe, Bebaubarkeit, Erschließung). Ausreißer werden bereinigt.
Zonierung
Das Stadtgebiet wird in homogene Bodenrichtwertzonen aufgeteilt. Innerhalb einer Zone gelten ähnliche Lage- und Nutzungseigenschaften.
Durchschnitt & Veröffentlichung
Der Durchschnittswert je Zone wird als amtlicher BRW festgesetzt und in der Bodenrichtwertkarte veröffentlicht — mindestens alle zwei Jahre, oft jährlich.
Bodenrichtwerte nach Bundesland
Typische BRW-Spannen — Bauland in €/m² (stark vereinfacht, Einzellagen weichen stark ab).
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Was beeinflusst den Bodenrichtwert?
Diese Faktoren fließen in die Ermittlung — und erklären Abweichungen zwischen BRW und tatsächlichem Marktwert.
Nähe zu ÖPNV, Schulen, Einkauf, Stadtmitte. Bestimmt den Lagebasiswert.
Höhere GFZ = mehr bebaubare Fläche = höherer Wert. Wichtigster Multiplikator.
Anschluss an Strom, Wasser, Kanal, Straße. Unerschlossenes Land ist günstiger.
Sehr große oder sehr kleine Grundstücke weichen vom Zonenrichtwert ab.
Unregelmäßige Form, Hanglage oder Lärmbelastung mindern den Wert.
Aktuelles Marktgeschehen kann BRW übersteigen (Boom) oder unterschreiten (Krise).
Bodenkontaminationen, Bergbau-Altlasten oder Kampfmittel senken den Wert erheblich.
Schutzgebiete, Überschwemmungszonen, Biotope schränken Bebaubarkeit ein.
BORIS — so funktioniert die Direktabfrage
Wir fragen amtliche BORIS-Daten direkt über offizielle WFS-Schnittstellen ab — keine veralteten Datenbanken.
| Bundesland / Region | Methode | Status |
|---|---|---|
| Brandenburg / BerlinEchtzeit via Geoportal Berlin + LGBR | WFS Live-Abfrage | Live |
| HamburgFHH Geoportal, jährliche Updates | WFS Live-Abfrage | Live |
| HessenHVBG, flächendeckend | WFS Live-Abfrage | Live |
| Mecklenburg-VorpommernGeoportal MV | WFS Live-Abfrage | Live |
| NiedersachsenLGLN, jährliche Updates | WFS Live-Abfrage | Live |
| NRWIT.NRW Geoportal, sehr detailliert | WFS Live-Abfrage | Live |
| Rheinland-PfalzLVermGeo RLP | WFS Live-Abfrage | Live |
| BayernVBORIS Bayern (kostenpflichtige Gemeinden als Fallback) | WMS Live-Abfrage | Live |
| Sachsen / Thüringen / SH / SL / ST / HBStatistisches Modell auf Basis historischer BRW-Daten | Regionalschätzung | Schätzung |
Bodenrichtwert vs. tatsächlicher Grundstückswert
Der BRW ist ein guter Ausgangspunkt — aber kein verlässlicher Kaufpreis. In Boom-Phasen liegt der Marktwert oft 20–50 % über dem BRW, in Krisenregionen darunter. Ein Rechenbeispiel:
Unsere Formel: Grundstückswert = BRW × m² × Lagefaktor × Bebauungsfaktor × Marktfaktor
Häufige Fragen zum Bodenrichtwert
Was ist ein Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert in €/m² für ein bestimmtes Gebiet (Bodenrichtwertzone). Er wird von unabhängigen Gutachterausschüssen auf Basis tatsächlicher Kaufpreise ermittelt und mindestens alle zwei Jahre aktualisiert. Er dient als Orientierungsgröße, nicht als verbindlicher Kaufpreis.
Was ist BORIS?
BORIS (Bodenrichtwert-Informationssystem) ist das offizielle Onlineportal der deutschen Gutachterausschüsse für amtliche Bodenrichtwerte. Über BORIS-D (bundesweit) oder die Landesportale können Bodenrichtwerte kostenlos abgerufen werden.
Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?
Unabhängige Gutachterausschüsse sammeln alle tatsächlich gezahlten Kaufpreise (Kauffallsammlung) und berechnen daraus den Durchschnittswert je Zone. Einflussfaktoren sind Lage, Infrastruktur, Planungsrecht (B-Plan, GRZ/GFZ) und Marktentwicklung.
Ist der Bodenrichtwert gleich dem Grundstückswert?
Nein. Der Bodenrichtwert ist ein Zonendurchschnitt — der tatsächliche Wert Ihres Grundstücks kann davon abweichen, je nach Lage innerhalb der Zone, Bebaubarkeit (GRZ/GFZ), Zuschnitt, Topografie, Erschließung und aktueller Marktnachfrage. KI-gestützte Bewertungstools ergänzen den BRW mit Dutzenden weiteren Lagefaktoren.
Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?
Kostenlos über BORIS-D (bundesweit) oder die jeweiligen Landesportale. Mit einem KI-Bewertungstool können Sie den amtlichen BRW direkt abrufen und mit Marktdaten kombinieren.
Wie oft wird der Bodenrichtwert aktualisiert?
Mindestens alle zwei Jahre, in vielen Bundesländern jährlich. Bayern, NRW, Hamburg und Brandenburg aktualisieren jährlich. In manchen Regionen gibt es Zwischenupdates bei starken Marktveränderungen.
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